曹某邱某某诉XX市碧利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案例

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一、案例基本信息采集

案例类型：律师诉讼案例                         

业务类型：刑事诉讼                             

法院判决时间：2021年7月15日                  

法院名称：某某市人民法院                    

代理律师姓名：乔方                     

律师事务所名称：湖北鸣天律师事务所            

供稿（实名，单位+姓名）：襄阳市律师协会民法专

业委员会

审稿（实名，逐级）：襄阳市律师协会                             

检索主题词：

二、案例正文采集

曹某、邱某某诉XX市碧利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案

【案情简介】

原、被告双方于2019年6月30日签订了ZY19005136号《商品房买卖合同》（预售），约定被告将位于某某市利达天玺13幢1单元101号一楼商铺建筑面积110.9平方米，以12766.87元每平方米的单价，总价款1415846元出售给二原告。二原告如约支付了全部购房款。但是被告没有严格按照双方约定的101号商铺图纸结构建房，其交付的房屋不符合约定的结构形式和空间尺寸，影响到二原告所购商品房质量和使用功能，明显属于被告的违约行为。被告在实际建设过程中，没有严格按照国家建设标准进行建设，建筑原材料不符合质量标准。且101号商铺南侧没有设计合理的防潮和排水、排涝设施，导致商铺南侧的高坡度，大量的积水冲、灌二原告购买的商品房墙体，造成商铺墙体和铺面损害，无法正常经营，不能实现合同目的。被告的行为已经构成根本性违约，根据生效的《民法典》关于合同法的规定，和双方签订的ZY19005136号《商品房买卖合同》（预售）第十五条第（一）项和第（三）项的规定，请求人民法院依法支持二原告的诉讼请求。

【代理意见】

曹某诉碧桂园解除合同案件法条适用

《民法典·合同法》

第五百一十条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百六十二条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第六百三十一条　因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。

请求人民法院依法判决解除原被告所签订的《商品房买卖合同》；

返还二原告购房款1415846元及利息106556.47元；

本案的诉讼费由被告承担。

返还曹某、邱某某购房款期间的利息损失明细单

（一）50000元（2019年6月30日至2021年1月30日）X19个月（年息5%,月息0.00416）=3952元；

（二）558000元（2019年6月30日至2021年1月30日）X19个月（年息5%,月息0.00416）=44104.32元；

（三）150000元（2019年6月30日至2021年1月30日）X19个月（年息5%,月息0.00416）=11856元；

（四）57846元（2019年6月30日至2021年1月30日）X19个月（年息5%,月息0.00416）=4572.15元；

（五）600000元（2019年6月30日至2021年1月30日）X17个月（年息5%,月息0.00416）=42432元。

   以上五项合计106556.47元

【判决结果】

本院认为:碧利房产公司与曹欢、邱登燕签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。曹欢、邱登燕依照合同约定向碧利房产公司支付的购房款，碧利房产公司应当向曹欢、邱登燕交付符合合同约定的房屋，而碧利房产公司向曹欢、邱登燕交付房屋的结构与《商品房买卖合同》附件中载明房屋的结构明显不符，而房屋结构的变化对标的物而言系重大改变，故本院认定碧利房产公司交付的房屋不符合双方合同的约定，碧利房产公司在履行合同过程中存在重大违约行为，该违约行为直接导致不能实现双方的合同目的。曹欢、邱登燕要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。因曹欢、邱登燕于2021年1月22日向本院提起诉讼，碧利房产公司于2021年3月23日收到本案应诉资料，故本院认定双方之间的合同于2021年3月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹欢、邱登燕要求碧利房产公司返还购房款1415846元及利息(以1415846元本金，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布市场报价利率从曹欢、邱登燕付款之日即2019年7月20日起计算)合法有理，本院予以支持，曹欢邱登燕主张利息过高部分，本院不予支持。碧利房产公司相关辩称主张，与本院查明的事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百零七条;《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下:

一、枣阳市碧利房地产开发有限公司与曹欢、邱登燕签订的《商品房买卖合同》于2021年2月20日解除;

二、枣阳市碧利房地产开发有限公司返还曹欢、邱登燕购房款1415846元，并赔偿利息损失(利息损失以以1415846元本金，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布市场报价利率从曹欢、邱登燕付款之日即2019年7月20日起计算至本判决确定的付款日)，于本判决生效后十日内付清;

三、驳回原告曹欢、邱登燕的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17543元，由被告枣阳市碧利房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。

【裁判文书】

湖北省枣阳市人民法院

《民事判决书》（2021）鄂0683民初1176号

【案例评析】

这是一起典型的因房地产开发商违约和严重不负责任同时构成对消费者的侵权而引起的商品房买卖合同纠纷案件，本案在二审审理过程中，经法院多次主持调解，当事人自愿达成如下协议:

一、双方同意解除涉案“碧桂园利达天玺”13幢1单元101号《商品房买卖合同》及《补充协议》和附件、附录等;上诉人枣阳市碧利房地产开发有限公司退还被上诉人曹欢、邱登燕购房款1415846元，被上诉人曹欢、邱登燕返还上诉人枣阳市碧利房地产开发有限公司涉案房屋。

二、双方收到民事调解书后五个工作日内共同向房屋登记部门申请撤销上述商品房的备案登记、预告登记;上诉人枣阳市碧利房地产开发有限公司负责，被上诉人曹欢、邱登燕配合。

兰在双方完成上述第二条约定的撤销网签手续后，上诉人東阳市碧利房地产开发有限公司在十五个工作日内向被上诉人曹欢、邱登燕返还购房款1415846元;如果上诉人枣阳市碧利房地产开发有限公司未按本调解书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、一审案件受理费17543元，由被上诉人曹欢、邱登燕负担;三审受理费17543元，减半收取为8771.5元，由上诉人枣阳市碧利房地产开发有限公司负担。

二、本调解协议经过双方签字后发生法律效力。上述协议，不违反法律规定，本院予

以确认。

【结语和建议】

一、因开发商屡次失约，不讲诚信，导致消费者要求退房。

但是，开发商不予理睬。当事人多次找开发商交涉，开发商讲是消费者违约，要退房可以，得扣购房人15的违约金，计20多万元。消费者全款购房140多万元，只退120多万元，损失很大。当事人多次来办公室咨询，迟迟不起诉，试上试下，左顾右盼，怕花钱，又担心搞不赢，还对开发商抱有幻想。

二、当事人犹豫不决，等律师出差办案时，当事人等不及了。

又急于求成，出5000元钱，找了一个基层法律工作者代理，写了一个民事起诉状就立案了。结果，等律师出差回来把诉状一看，写的不行，诉讼请求和事实与理由都不行，特别是疏忽了所交付房屋发生了主体结构的改变，开发商交付的房屋不符合要求，消费者拒收房屋有正当理由，合同解除的约定条件出现。原告可能要败诉。当事人发现问题后，立即又更换委托代理人，要求本律师重新书写民事起诉状递交法院登记、送达。

三、一审胜诉后，被告房地产开发有限公司不服一审判决，

提出上诉。其上诉的理由，不符合客观事实，于法无据，纯属于强词夺理，不值得一提。本律师在二审开庭答辩时，予以有力回击，把对方驳斥的体无完肤。本案应当是依法驳回上诉，维持原判。所以，本律师当庭表示，不同意调解。

四、但是，二审法官杨某不知道与被告（上诉人）房地产开发有限公司背后搞得什么关系？执意要调解，压着当事人去调解。口口声声讲，你不同意调解，我就改判你败诉，不解除合同，不退钱！当事人经不起法官的高压和劝导，最后终于妥协了，与对方达成了丧权辱格的不平等调解协议，损失了10余万元的律师费，当事人也损失了诉讼费，但是比起当初，还是胜利了。作为律师，我心有不甘，但是当事人愿意，我也就不说什么了。